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樂居財經(jīng) 李禮 5月25日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)4月公司月報。

投資摘要：

行業(yè)銷售：

(資料圖)

高低能級區(qū)域銷售分化，主流房企銷售情況強于市場。從行業(yè)整體銷售情況來看，4 月份的商品房銷售金額實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，2023年 4 月商品房銷售額同比增速為 13.2%、前值為 6.3%。百強房企和我們跟蹤的 40 家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領(lǐng)先于全國水平。2023 年 4 月百強房企銷售額同比增速為 30.4%、前值為 28.7%。從我們跟蹤房企(40 家)的銷售額來看，2023年 4 月跟蹤房企銷售額同比增速為 27.1%、前值為 23.7%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場銷售復(fù)蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區(qū)，這類城市的銷售回暖帶動了銷售均價和銷售金額的提升，低能級城市當(dāng)前依然面臨較大的去化壓力。主流房企的銷售領(lǐng)先于市場水平，且銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級城市傾斜，整體銷售實現(xiàn)了量價齊升。

房企銷售：

高均價房企銷售復(fù)蘇強勁，央國企銷售明顯領(lǐng)先。從我們跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來看，4 月份銷售均價更高的房企銷售增速仍舊大幅領(lǐng)先于低均價房企，央國企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國企。高銷售均價的房企銷售均價還在進一步提升，央國企的銷售均價增速也高于非央國企。從銷售金額單月值來看，2023 年 4 月高均價組(13 家)商品房銷售額同比增速為 71.3%、前值為 73.1%；低均價組(13 家)商品房累計銷售額同比增速為-23.1%、前值為-25.9%；央國企組(10 家)商品房銷售額同比增速為 68.2%、前值為 77.0%；非央國企組(30 家)商品房銷售額同比增速為 3.4%、前值為-5.2%。我們認(rèn)為，布局于高能級區(qū)域的央國企正在搶占高能級區(qū)域的銷售份額，過去布局低能級區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級區(qū)域的銷售。

行業(yè)土地成交：

主流房企拿地信心進一步恢復(fù)，新增土地偏向于向高能級區(qū)域。從行業(yè)整體土地成交來看，4 月份的全國商住用地土地成交金額出現(xiàn)下滑，但土地成交均價有所提升。2023 年 1-4 月全國商住用地累計成交土地出讓金同比增速為-23.5%、前值為 14.4%；其中，35 個大中城市同比增速為-22.1%、前值為-10.1%。我們跟蹤的 38 家主流房企的拿地金額同比增速進一步回暖，拿地力度繼續(xù)提升，說明主流房企對土地市場的信心有所恢復(fù)。2023 年 1-4 月跟蹤房企(38 家)累計新增土地價值同比增速為-12.9%、前值為-26.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為 12.0%，前值為 7.1%。從拿地均價來看，主流房企拿地均價大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級區(qū)域拿地。2023 年 1-4 月跟蹤房企累計新增土地均價同比增速為 36.7%、前值為 31.9%。

房企土地成交：

高銷售均價的央國企拿地力度更大，拿地均價繼續(xù)提升。從我們跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來看，銷售均價更高的房企拿地積極性高于低均價房企。低銷售均價房企的拿地均價大幅度提升，布局高能級城市的趨勢明顯。2023 年 1-4 月高均價組(13家)累計新增土地價值同比增速為-13.3%、前值為-22.1%；低均價組(13 家)累計新增土地價值同比增速為-21.7%、前值為-58.7%；高均價組(13 家)累計新增土地均價同比增速為 37.3%、前值為 40.3%；低均價組(13 家)累計新增土地均價同比增速為 103.3%、前值為-11.0%。央國企拿地金額增速大幅領(lǐng)先于非央國企，不僅拿地均價遠遠高于非央國企，拿地均價的增速也大幅高于非央國企。2023 年 1-4 月央國企組(10 家)累計新增土地價值同比增速為 3.5%、前值為-10.0%；非央國企組(28 家)累計新增土地價值同比增速為-29.9%、前值為-43.2%；央國企組(10 家)累計新增土地均價同比增速為 50.3%、前值為 57.7%；非央國企組(28 家)累計新增土地均價同比增速為 19.2%、前值為 2.7%。我們認(rèn)為，央國企憑借信用優(yōu)勢，在當(dāng)前的銷售市場和土地市場都獲得了較為明顯的領(lǐng)先。布局高能級區(qū)域的房企，在土地市場上也更加積極，房企都普遍傾向于在高能級區(qū)域拿地。從我們跟蹤的房企(38 家)拿地情況來看，華潤置地、萬科和建發(fā)股份年內(nèi)拿地金額最高，建發(fā)股份、華潤置地和保利置業(yè)拿地力度最大。

行業(yè)內(nèi)債及外債融資：

地方國有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，6月份債務(wù)到期壓力增大。從境內(nèi)債券融資情況來看，4月底內(nèi)債存量規(guī)模同比小幅增長 5.8％，地方國有企業(yè)今年內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，發(fā)行額占比達 74.6%。2023 年 1-4 月央企房企的境內(nèi)債券累計發(fā)行額的同比增速為-12.9%、前值為-5.9%；地方國有房企的境內(nèi)債券累計發(fā)行額的同比增速為 26.9%、前值為 23.3%；非央國企房企的境內(nèi)債券累計發(fā)行額的同比增速為-11.8%、前值為-18.0%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來看，6 月份債務(wù)到期壓力較 5 月份有所提升。從我們跟蹤的房企(38 家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產(chǎn)，6 月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為遠洋集團、招商蛇口和金地集團。境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發(fā)債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場行情：

本月 A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。本月（5.1-5.23）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-4.44%（上月-2.56%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅-2.50%（上月-1.51%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-13.64%（上月-6.59%），H 股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-12.65%（上月-5.36%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.33%（上月-2.48%）。近三個月 A 股漲幅前 3 的房企為華發(fā)股份、綠地控股和招商蛇口，港股為保利置業(yè)、華潤置地和美的置業(yè)。

估值水平：

A 股 PB 最高的 3 家房企為招商蛇口、華發(fā)股份和濱江集團，H 股 PB 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產(chǎn)。從跟蹤房企(38 家)來看，截至 5 月 23 日收盤，A 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企為招商蛇口、華發(fā)股份和濱江集團，PB(MRQ)分別為1.19、1.19 和 1.11。H 股 PB(MRQ) 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產(chǎn)，PB(MRQ)分別為 0.83、0.69 和 0.68。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為招綠地控股、招商蛇口和新城控股，PE(TTM)分別為 90.68、24.34 和 20.89。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為中駿集團、寶龍地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，PE(TTM)分別為 73.97、8.91 和 8.15。

投資策略：

防范化解房企風(fēng)險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。?

關(guān)鍵詞：